3月份，隨著房企推盤積極性加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，核心城市可能提前出現(xiàn)“小陽春”行情。

于帥卿 中房報(bào)記者 劉亞丨兩會(huì)報(bào)道

3月5日上午9時(shí)，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

本次政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多，提出要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；因城施策調(diào)減限制性措施；拓寬保障性住房再貸款使用范圍；發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作等。

這是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)政府工作報(bào)告總體要求，表明高層穩(wěn)樓市的決心。政府工作報(bào)告起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任陳昌盛在解讀今年政府工作報(bào)告時(shí)表示，樓市股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要“風(fēng)向標(biāo)”，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分，樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)，也可以更好地提振消費(fèi)，更好地促進(jìn)價(jià)格溫和回升。

針對(duì)政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫進(jìn)去的深意以及接下來房地產(chǎn)走勢(shì)情況，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉以及上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了采訪，他們認(rèn)為，在利好政策支持下，樓市將迎來新熱度。

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報(bào)告呈現(xiàn)諸多革新之處

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年，《政府工作報(bào)告》將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，這是歷史上的首次，這背后體現(xiàn)了什么樣的深意。

虞曉芬：“穩(wěn)” 字當(dāng)頭，為2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定下了主基調(diào)，也給地方政府提出了明確的工作要求。

房地產(chǎn)穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)上下游眾多產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼鐵、水泥、家電、家裝等有著極強(qiáng)的帶動(dòng)作用。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定重要基礎(chǔ)，能夠保障和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)，形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)穩(wěn)，民生保障才能穩(wěn)。住房是民生之要，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，購(gòu)房預(yù)期更加明確，能夠以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想；對(duì)于改善性需求的居民，市場(chǎng)的穩(wěn)定則為他們提供了更適宜的換房時(shí)機(jī)，提升居住品質(zhì)。同時(shí)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有助于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，減少因住房問題、資產(chǎn)問題引發(fā)的社會(huì)矛盾。

本次會(huì)議除了再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”以外，還就實(shí)現(xiàn) “穩(wěn)” 提出了更具體的政策舉措，與以前相比，呈現(xiàn)出諸多遞進(jìn)與革新之處。

在調(diào)控思路上，明確提出因城施策調(diào)減限制性措施，賦予地方更大自主權(quán)，鼓勵(lì)各地進(jìn)一步放松限制性措施，鞏固止跌企穩(wěn)良好勢(shì)頭，更好滿足人民群眾住有所居、住有宜居需求，也激發(fā)住房作為最大內(nèi)需的拉動(dòng)作用。特別是明確提出在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面予以城市政府更大自主權(quán)，消除了過去對(duì)收購(gòu)價(jià)格限制過嚴(yán)，導(dǎo)致項(xiàng)目落地很難和地方政府顧慮多，相信這會(huì)進(jìn)一步加快去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快止跌企穩(wěn)，同時(shí)也將大幅增加保障性住房供給量，切實(shí)保障和改善民生。

在實(shí)施路徑上，更加清晰、堅(jiān)定、有力。今年加力實(shí)施城中村和危舊房改造，不僅改善居民居住條件，還與消化存量商品房、促進(jìn)住房消費(fèi)緊密關(guān)聯(lián)；土地政策上，更聚焦于優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，強(qiáng)調(diào)了要合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，這意味著三四線城市地土地供應(yīng)必須結(jié)合去庫(kù)存情況，改變市場(chǎng)預(yù)期；在盤活存量用地和商辦用房方面，將城市政府收購(gòu)存量房自主權(quán)放開和保障性住房再貸款使用范圍再拓寬相結(jié)合，城市政府的操作空間性將明顯增強(qiáng)，更有利于調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

總體而言，今年政策在去年基礎(chǔ)上層層遞進(jìn)，更具針對(duì)性、系統(tǒng)性與實(shí)操性，全力助推房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。在實(shí)施過程中，仍需密切關(guān)注政策落地細(xì)節(jié)，強(qiáng)化監(jiān)管，確保政策效果最大化。

李宇嘉：此次對(duì)房地產(chǎn)的表述的政策突破性比較大，通過土地和房屋去庫(kù)存來緩解供求關(guān)系，止住下跌預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

具體來說，一是在更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策的架構(gòu)下，專項(xiàng)債、再貸款投放的領(lǐng)域和范圍擴(kuò)大，包括可以用作城中村改造和保障房項(xiàng)目資本金，可以用作收儲(chǔ)存量土地，解決了去庫(kù)存的資金來源；二是收購(gòu)存量房和土地的資金平衡的范圍擴(kuò)大了，從項(xiàng)目平衡轉(zhuǎn)向區(qū)域、中期等更大范圍平衡；三是債務(wù)置換和土地收儲(chǔ)以后，將地方國(guó)企和城投的動(dòng)力激發(fā)，承擔(dān)起穩(wěn)樓市、去庫(kù)存的帶頭作用；四是存量盤活與城中村改造拆遷安置、房票安置、保障房和人才房籌集緊密結(jié)合，達(dá)到多方目標(biāo)，促進(jìn)良性循環(huán)，這有助于2025年“十四五”收官之年，盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)：房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是一項(xiàng)系統(tǒng)和重要的工作。系統(tǒng)性在于，既要做好購(gòu)房潛力等挖掘工作，也要做好收購(gòu)存量商品房等工作，同時(shí)要把保交房、好房子等工作都開展起來，涉及面廣、系統(tǒng)性強(qiáng)。任何一項(xiàng)工作都將從其中一個(gè)維度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，包括提振需求、減少供給、盤活存量、提高品質(zhì)、增加資金等。重要性在于，其發(fā)揮了綜合性目標(biāo)，即利企利民利市場(chǎng)。

同時(shí)，此次政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的表述內(nèi)容頗豐，特別是在止跌回穩(wěn)里涉及了諸多方面，這充分表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度極高。總體來看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，我認(rèn)為是一個(gè)非常好的導(dǎo)向，結(jié)合今年全國(guó)兩會(huì)的政策以及1~2月份市場(chǎng)行情，這對(duì)全年市場(chǎng)表現(xiàn)具有非常重要的意義。

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積極復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年以來，各地樓市表現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢(shì)，成交量也有顯著提升，你們?cè)趺纯茨壳暗氖袌?chǎng)態(tài)勢(shì)？

虞曉芬：一般來說，春節(jié)過后的幾周是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，但今年以“北上廣深”為代表的一批城市的新房、二手房的看房量、成交量較為活躍，快速恢復(fù)到去年12月份水平，有些城市二手房成交量還有新高。我認(rèn)為這主要有以下幾個(gè)原因：

一是得益于國(guó)家出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)的組合拳政策，從土地、市場(chǎng)、金融等方面，都有了實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作和變化，尤其是降低首付比例和購(gòu)房貸款利率直接減輕了居民購(gòu)房門檻與成本，效果顯著。

二是各地結(jié)合城市實(shí)際因城施策，出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)政策，加大城中村改造貨幣化等，創(chuàng)造和釋放了需求。

三是以DeepSeek、宇樹科技為代表的中國(guó)科技企業(yè)驚艷世界，被認(rèn)為是開啟了新一輪產(chǎn)業(yè)革命的序幕，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力必將帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全新發(fā)展階段，春節(jié)后中國(guó)資產(chǎn)在國(guó)際資本市場(chǎng)大受歡迎，這些都增強(qiáng)了居民購(gòu)房信心。因此，許多改善性客戶正在抓緊置換，賣舊買新；不少剛需客戶認(rèn)為在三四月份“小陽春”到來之前下單，更具有性價(jià)比，帶動(dòng)了成交量。

李宇嘉：整體來看，今年1~2月份，各地新房、二手房成交繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，部分城市月度新房或二手房成交也創(chuàng)了階段性新高。同時(shí)，根據(jù)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，截至1月份，一二線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)分別連續(xù)3個(gè)月、2個(gè)月止跌回穩(wěn)。2月份，一線城市及二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.24%、0.08%，部分核心城市在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。這種量?jī)r(jià)的良好表現(xiàn)，一方面是延續(xù)了去年四季度以來的走勢(shì)；另一方面，去年四季度市場(chǎng)交易旺盛去化了二手房庫(kù)存，激活了“賣舊買新”的置換需求，二手房和新房改善循環(huán)轉(zhuǎn)了起來。再加上，各地積極出讓優(yōu)質(zhì)地塊，打造“好房子”項(xiàng)目，高品質(zhì)的好產(chǎn)品出現(xiàn)，將過去沉淀而無法釋放的需求釋放出來了，為市場(chǎng)帶來了新生力量。

嚴(yán)躍進(jìn)：經(jīng)過去年四季度和今年前兩個(gè)月的健康發(fā)展，樓市止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固，比較典型的就是全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的城市明顯增多。同時(shí)，前兩月包括房屋交易量、價(jià)格指標(biāo)和土地交易情況等都呈現(xiàn)出積極復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

最近的市場(chǎng)行情表明，整體而言，政策是積極且有效的，而市場(chǎng)熱度總體保持不錯(cuò)，也說明我們的市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)較為良好的狀態(tài)。結(jié)合這次全國(guó)兩會(huì)的政策，可以預(yù)見，市場(chǎng)預(yù)期正向好的方向發(fā)展。

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邁向供求平衡新階段

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于接下來樓市的走勢(shì)有什么預(yù)判？

虞曉芬：“止跌回穩(wěn)”是今年房地產(chǎn)工作的核心目標(biāo)。從中央政治局會(huì)議到全國(guó)兩會(huì)充分體現(xiàn)出中央政府穩(wěn)住樓市的堅(jiān)決態(tài)度。中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力“，其中的“持續(xù)”指的是在切實(shí)落實(shí)好現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上加大政策儲(chǔ)備，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策；“用力”意味著要出有力度的政策，鼓勵(lì)中央部委和地方政府采取創(chuàng)新性的“大招”保障樓市穩(wěn)定。

預(yù)計(jì)各地政府會(huì)進(jìn)一步加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，并通過優(yōu)化土地拍賣規(guī)則、建筑面積計(jì)算規(guī)則等，助力“好房子”建設(shè)；同時(shí)城中村改造貨幣化安置、專項(xiàng)債資金收購(gòu)存量土地和庫(kù)存商品住房等推進(jìn)，將加快修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。3月份，隨著房企推盤積極性加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，核心城市可能提前出現(xiàn)“小陽春”行情。

李宇嘉：隨著城中村改造提速，收儲(chǔ)存量土地和存量房屋大規(guī)模落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系將得到極大緩解，開發(fā)商緊繃的資金鏈趨于好轉(zhuǎn)，保交付、債務(wù)償還都在向好的方向演進(jìn)。此前一直下滑的土地價(jià)格和房屋價(jià)格將得到穩(wěn)定。由此，觀望的預(yù)期會(huì)逐步提振，二手房掛牌量觸頂，賣一買一的購(gòu)房鏈條更加順暢，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部開始夯實(shí)。同時(shí)，好房子建設(shè)、保障房供給、城鎮(zhèn)化需求等新模式打造在產(chǎn)品端、需求端開始見效，并與市場(chǎng)端的穩(wěn)定形成共振，共同驅(qū)動(dòng)企穩(wěn)回升。

嚴(yán)躍進(jìn)：市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步延續(xù)。在這個(gè)過程中，需要重點(diǎn)關(guān)注此次全國(guó)兩會(huì)提出的一個(gè)重要內(nèi)容，即收購(gòu)存量商品房將成為一項(xiàng)重要工作，并且賦予城市政府更大的自主權(quán)。我認(rèn)為這項(xiàng)工作具有重要意義，通過收購(gòu)存量商品房，可以使供求關(guān)系更加平衡。因此，“止跌回穩(wěn)”不僅是一個(gè)表述，更是一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入一個(gè)新的階段，即供求平衡的新階段。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬淑艷 劉亞

審讀：戴士潮

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