全國(guó)政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司董事長(zhǎng)聶竹青

中房報(bào)記者 曾冬梅丨兩會(huì)報(bào)道

今年兩會(huì)，全國(guó)政協(xié)委員、深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司董事長(zhǎng)聶竹青準(zhǔn)備了4份提案，其中3份與地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，覆蓋房屋交易、“老齡化”電梯的安全問(wèn)題以及保障性租賃住房稅收政策等領(lǐng)域。

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打造永不打烊的房屋交易平臺(tái)

關(guān)于房屋交易，聶竹青關(guān)注到了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)壟斷帶來(lái)的一系列問(wèn)題。他表示，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，由于信息不對(duì)稱、資源分布不均等復(fù)雜因素，購(gòu)房者在交易過(guò)程中處于被動(dòng)地位，不得不依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。特別是在二手房交易領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率已逼近90%。當(dāng)前，頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)占據(jù)絕對(duì)壟斷地位，形成了“一手二手齊抓，買賣雙方通吃再吃銀行”的局面。壟斷不僅大幅增加房地產(chǎn)交易各方的成本，抬高購(gòu)房門檻，也給購(gòu)房者、賣房者以及銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至存在金融風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，要從根本上解決這些問(wèn)題，可以借助數(shù)字化技術(shù)與AI的強(qiáng)大力量，在現(xiàn)有房屋管理系統(tǒng)基礎(chǔ)上，整合政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、房屋業(yè)主的房源信息，打造一個(gè)永“不打烊”的房屋交易平臺(tái)。政府主管部門應(yīng)建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)，向存量房屋業(yè)主、開發(fā)企業(yè)開放端口，允許其實(shí)名注冊(cè)后上傳放售房源。用戶在購(gòu)（租）房時(shí)，只需輸入預(yù)算和要求條件，AI便能自動(dòng)篩選匹配房源，為用戶提供便捷、精準(zhǔn)的選房服務(wù)。系統(tǒng)篩選房源后，需求方向業(yè)主提供聯(lián)系方式，業(yè)主在限期內(nèi)聯(lián)系需方溝通，雙方可同時(shí)與多方聯(lián)系比較。交易雙方可自主或委托經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成網(wǎng)簽和交易，購(gòu)房者可自由選擇平臺(tái)上的銀行、公積金中心辦理按揭。而政府部門則應(yīng)篩選銀行設(shè)立存量房交易資金監(jiān)管帳戶，將交易全過(guò)程涉及的費(fèi)用均納入監(jiān)管范圍，確保資金安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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鼓勵(lì)老舊電梯“以舊換新”

2024年，聶竹青帶著《關(guān)于全國(guó)系統(tǒng)性解決老舊小區(qū)安裝電梯及提升老舊電梯安全的提案》參加兩會(huì)，今年，他進(jìn)一步聚焦到如何確保老舊電梯的使用安全上。在《關(guān)于完善“老齡化”電梯安全機(jī)制 讓平安中國(guó)更平安的提案》中，他提到，截至2024年底，全國(guó)電梯保有量已突破1000萬(wàn)臺(tái)，占全世界的40%以上，且這一數(shù)字還在持續(xù)攀升?！澳壳叭珖?guó)使用年限超過(guò)15年的老舊電梯數(shù)量已超過(guò)100萬(wàn)臺(tái)，占電梯保有總量的10%以上。這些老舊電梯由于長(zhǎng)期運(yùn)行，設(shè)備磨損嚴(yán)重，零部件老化，安全性能下降，容易出現(xiàn)故障甚至引發(fā)安全事故?！?/span>

完善“老齡化”電梯安全機(jī)制，能夠有效降低電梯事故的發(fā)生率，為人民群眾創(chuàng)造一個(gè)更加安全的出行環(huán)境，也有助于提升小區(qū)的整體品質(zhì)。而老舊電梯的更新改造和加裝電梯市場(chǎng)，也蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動(dòng)力，有力促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)。

基于此，聶竹青建議結(jié)合我國(guó)電梯運(yùn)行的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的電梯安全等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于安全等級(jí)低于一定標(biāo)準(zhǔn)、存在嚴(yán)重安全隱患且無(wú)法通過(guò)維修改造達(dá)到安全運(yùn)行要求的電梯，應(yīng)建立清退機(jī)制，強(qiáng)制要求“帶病上崗”的電梯停止使用。為降低電梯產(chǎn)權(quán)單位和使用單位的更新改造成本，提高其積極性，政府應(yīng)出臺(tái)一系列刺激政策。積極推廣新型智能化電梯，以科技保障安全。

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完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策

在我國(guó)住房保障體系的建設(shè)中，保障性租賃住房占據(jù)著重要地位。聶竹青表示，近年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，其中《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“24號(hào)文”）以及《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第70號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“70號(hào)文”）便是重要的政策舉措，它們分別對(duì)租賃住房和保障性住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策予以明確。

在他看來(lái)，這兩份文件還有進(jìn)一步完善的空間。其中，24號(hào)文在針對(duì)保障性租賃住房方面，缺乏精準(zhǔn)的優(yōu)惠措施，未能充分考慮到保障性租賃住房的特殊性質(zhì)和需求，導(dǎo)致保障性租賃住房在享受優(yōu)惠時(shí)缺乏指引。而70號(hào)文，按照稅務(wù)部門的解釋，僅僅聚焦于配售型保障性住房，在稅種覆蓋上存在明顯不足，無(wú)法全面涵蓋保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各類稅收問(wèn)題。這使得兩個(gè)政策在面對(duì)保障性租賃住房時(shí)，都未能給予專門且有效的稅收優(yōu)惠。此外，在部分實(shí)行房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的城市，保障性租賃住房承擔(dān)著與市場(chǎng)化租賃住房相同的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。這種不合理的稅收負(fù)擔(dān)分配，極大地影響了企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的積極性。

因此，他建議完善現(xiàn)有政策，取消對(duì)租賃合同簽訂對(duì)象的嚴(yán)格限制，針對(duì)保障性租賃住房的稅收優(yōu)惠出臺(tái)專項(xiàng)政策。若在短期內(nèi)暫不具備出臺(tái)專門針對(duì)保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策的條件，建議財(cái)政部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同明確保障性租賃住房適用于公共租賃住房有關(guān)稅費(fèi)支持政策，使保障性租賃住房能夠享受與公共租賃住房相同的免稅優(yōu)惠。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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