3月19日，2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展17年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

本次發(fā)布的《2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，2024年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，中央層面在多次重要會議上對房地產(chǎn)行業(yè)作出部署，為發(fā)展指明方向。進入2025年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”積極信號，在政策支持顯著加強的情況下，市場銷售情況有望迎來改善。房企需要加強產(chǎn)品力打造能力，在日益激烈的行業(yè)競爭中強化自身優(yōu)勢，為市場復(fù)蘇做好準備。

此外，大會還發(fā)布了中房優(yōu)采測評的《2025房建供應(yīng)鏈綜合實力TOP500-首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌測評研究報告》，該報告已成為房建供應(yīng)商、服務(wù)商對標發(fā)展，提升多元能力的指南，以及房建領(lǐng)域工程采購招投標及戰(zhàn)略合作的重要參考之一。

排名

綜合實力保利第一，國資房企提升較大

測評研究報告顯示，2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由保利發(fā)展、中海、華潤占據(jù)。其中，保利發(fā)展、中海分別保持第一、第二位，華潤上升至第三位，招商蛇口、綠城、龍湖、越秀、萬科、華發(fā)、新城分列第四至第十位。

2025年榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相較于2024年，TOP10、TOP50變動率均為10%，TOP100、TOP500變動率均為17%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、產(chǎn)品力強、資金鏈穩(wěn)定，國貿(mào)地產(chǎn)、華發(fā)、中交地產(chǎn)等國資背景房企排名提升幅度相對較大。

根據(jù)區(qū)域劃分，華東地區(qū)占比42.0%，中部地區(qū)占比12.2%，東北地區(qū)占比2.6%，比重較上年有所上升；華北地區(qū)占比13.6%，西部地區(qū)占比7.0%，比重較上年有所下降，華南地區(qū)占比22.4%，與上年持平。華東、中部地區(qū)房企數(shù)量占比均較上年上升0.6個百分點，華北房企數(shù)量占比較上年下降0.8個百分點，降幅最大。

規(guī)模

縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營，行業(yè)頭部效應(yīng)凸顯

2024年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為768.02億元，同比下降9.42%；凈資產(chǎn)均值為185.36億元，同比下降1.49%。2024年TOP500房企繼續(xù)縮表，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，且同比降幅較上年有所擴大。

2024年房企繼續(xù)縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營，拿地投資態(tài)度更加謹慎和聚焦，積極去庫存回籠資金。市場持續(xù)走弱，銷售端未實現(xiàn)普遍性止跌回穩(wěn)，房企持續(xù)虧損侵蝕凈資產(chǎn)規(guī)模。企業(yè)層面，民營及混合所有制房企縮表態(tài)勢明顯，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，少數(shù)地方國資房企總資產(chǎn)規(guī)模有小幅增長。2024年房企投資表現(xiàn)更加謹慎，投資相對積極的頭部國央企投資力度同比也有明顯下降。

從本次測評結(jié)果來看，2024年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的39%、69%、81%、92%。相較于2023年的36%、67%、78%、90%，各梯度房企集中度均有所提升，其中TOP10房企集中度上升幅度較大，市場份額持續(xù)向頭部房企集中。

風(fēng)險

融資難問題依然存在，房企償債壓力增加

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)寬松。特別是中央首次定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，房企融資政策得到邊際改善，但多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

從長期償債能力看，TOP500房企2024年資產(chǎn)負債率均值為60.72%，較上年下降3.12個百分點；凈負債率均值為102.50%，較上年上升5.58個百分點，凈負債率連續(xù)三年上漲。短期償債能力方面，2024年TOP500房企流動比率均值為1.70，較上年下降0.04；速動比率均值為0.75，較上年下降0.01，二者較上年均有小幅下滑。有八成的房企速動比率小于1，可變現(xiàn)的流動資產(chǎn)無法覆蓋流動債務(wù)，短期償債壓力較大。

測評研究報告顯示，2024年TOP50房企融資總額為4091.02億元，較2023年下降17.97%。從融資結(jié)構(gòu)來看，2024年TOP50房企境內(nèi)債權(quán)融資總量為3678.76億元，同比下降4.95%，融資量占比達到89.92%，較上年上升12.33個百分點。境外債權(quán)融資總量為157.23億元，同比下降51.57%，境外債權(quán)融資占比為3.84%，較上年下降了2.67個百分點。2024年房企境外融資渠道仍處于冰封狀態(tài)，僅有華潤、越秀、保利置業(yè)等央國企完成了境外融資，境內(nèi)債權(quán)融資仍為TOP50房企融資主要渠道。

盈利

營收同比降幅擴大，利潤空間受到擠壓

2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值95.08億元，同比下降11.57%，降幅較上年有所擴大。營業(yè)成本均值80.93億元，同比下降6.72%。凈利潤均值2.25億元，同比下降29.46%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值60.71億元，同比下降12.21%，行業(yè)整體銷售持續(xù)回落，同時外部融資難問題依然存在，房企持有現(xiàn)金規(guī)模持續(xù)萎縮。

2024年房地產(chǎn)市場信心不足，企業(yè)利潤空間收窄，總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)負增長，TOP500房企總資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降。報告顯示，2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.41%，較上年下降了0.15個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為1.22%，較上年下降了1.27個百分點；成本費用利潤率均值為3.25%，較上年下降了0.81個百分點。

從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來看，2024年房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，降杠桿工作持續(xù)進行，權(quán)益乘數(shù)有小幅下降，銷售凈利率下降，三個指標共同作用下，凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下滑。行業(yè)深度調(diào)整期，房企利潤空間受到擠壓，整體成本費用利潤率繼續(xù)下滑。

發(fā)展

分化格局延續(xù)，民企拿地持續(xù)收縮

2024年TOP10房企中，僅有中海銷售金額實現(xiàn)小幅正增長，其余9家房企全年銷售金額同比下降。在市場持續(xù)下行期，企業(yè)間分化現(xiàn)象更加明顯，民營房企同比降幅遠高于央國企。2024年銷售金額超過三千億元的僅有中海、保利發(fā)展兩家房企，數(shù)量較上年減少兩家。當(dāng)前市場對頭部房企的投資能力提出了更高的要求，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動下，頭部房企拿地競爭激烈，房企維持銷售規(guī)模存在較大壓力。

在投資方面，2024年以來房企態(tài)度謹慎，拿地格局保持了前期“大型央國企占主導(dǎo)、城投房企托底、民營房企持續(xù)萎靡”的狀態(tài)，分化現(xiàn)象持續(xù)。2024年TOP30房企新增拿地金額6502億元，同比下降39.09%，拿地金額較上年大幅下降，有超過兩成房企暫停拿地。房企在高昂的土地成本和市場需求疲軟的雙重壓力下，普遍采取保守策略，拿地更為謹慎，暫停拿地成為常態(tài)，以“安全經(jīng)營”為主已成為房企的共識。大型央國企的投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但拿地金額相較上年縮水幅度較大。民營房企中，尚存拿地能力的僅有少數(shù)規(guī)?；科?。

運營

風(fēng)險因素集中釋放，戰(zhàn)略收縮回歸主業(yè)

2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年上升0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年下降0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.08，較上年下降0.01。在保交付壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時部分企業(yè)存貨減值損失計提增加，存貨規(guī)?？s水，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升。市場信心低迷銷售遇阻，TOP500房企營業(yè)收入下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

從存貨規(guī)模來看，2024年TOP500房企平均存貨貨值為394.82億元，同比減少13.46%，平均存貨規(guī)模連續(xù)三年呈現(xiàn)負增長趨勢。2024年房地產(chǎn)市場低位運行，房企投資保持謹慎，TOP500房企中有超七成房企存貨總量下滑。2025年，在盤活閑置土地、收購存量商品房用作保障房等舉措的推進下，有望促進行業(yè)施工規(guī)模繼續(xù)下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)減輕。

趨勢

寬松政策應(yīng)出盡出，化債工作有望提速

測評研究報告顯示，2024年房地產(chǎn)政策寬松持續(xù)升級，從“防風(fēng)險”到“去庫存”“促需求”，房地產(chǎn)市場供需兩側(cè)支持性政策應(yīng)出盡出，進一步推動市場止跌回穩(wěn)，在政策利好下核心城市銷售金額顯現(xiàn)修復(fù)跡象。房企加快存貨周轉(zhuǎn)保持流動性，債務(wù)風(fēng)險有所緩解，但資金鏈壓力與庫存高企仍為房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性恢復(fù)的主要障礙。

進入2025年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的積極信號，核心城市改善項目供應(yīng)放量，有望拉動市場熱度回升。部分出險房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋行業(yè)風(fēng)險，2025年在利好政策的支持與市場信心逐步回暖的雙重驅(qū)動下，房企化債工作有望進一步提速，但房企真正走出流動性危機，還需要市場回暖的支持。

報告指出，行業(yè)信心缺失的背景下，品質(zhì)交付成為房企破局的關(guān)鍵，企業(yè)需要關(guān)注市場需求的轉(zhuǎn)變，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢，為后續(xù)市場的復(fù)蘇做好準備。此外，“好房子”建設(shè)成為時代發(fā)展新趨勢，產(chǎn)品主義成為企業(yè)競爭焦點，房企應(yīng)該積極進行產(chǎn)品優(yōu)化和升級，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢。

附一：2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500及專項測評成果

附二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準

本測評嚴格按照“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的工作原則，參照《財富》《商業(yè)周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評標準：

（1）在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的具有獨立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資的子公司；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的比重超過50%；

（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年平均銷售額不少于1億元或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

（4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信、債務(wù)違約等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

（5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等領(lǐng)域發(fā)生重大責(zé)任事故者，將取消參評資格。

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