新一輪債務重組中，削債成為出險房企化債主要方式

中房報記者 付珊珊丨上海報道

2025年以來，出險房企的債務重組進一步提速。

此前有消息稱，龍光集團即將在3月初公布最新的境內(nèi)債務重組方案，屆時，龍光集團將成為繼融創(chuàng)中國后第二家在境內(nèi)公開市場削債的出險房企。

對此，3月4日，有接近龍光集團的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示：“沒有那么快。后面會有公告?！?/span>

據(jù)公開信息顯示，此前融創(chuàng)中國曾公布境內(nèi)公開市場債務重組情況，其債務規(guī)模高達154億元，采用的化債方式主要是削債，削債規(guī)模最高達到88億元。

有消息表示，龍光集團此次境內(nèi)債務重組方案的主要思路也是削債。但對于具體削債規(guī)模，龍光集團方面并未透露更多信息。

公開資料顯示，龍光集團境內(nèi)存續(xù)規(guī)模約224億元。根據(jù)網(wǎng)上流傳的最新重組方案顯示，龍光集團給出的化債方式可能包括現(xiàn)金要約收購、債轉(zhuǎn)股、留債展期等。

除了境內(nèi)債務重組可能迎來關(guān)鍵進展，龍光集團的境外債務重組情況也引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

2025年以來，龍光集團發(fā)布的7條公告中，有5條是公布整體債務重組的新進展。

最近一次是在2月27日，龍光集團公告稱，截至2025年2月27日下午5時，持有該公司“境外債務”本金總額其中的62.07億美元，超過80.8%的同意債權(quán)人已加入整體債權(quán)人支持協(xié)議。

對此，龍光集團表示，公司將加快推進境外債務整體重組方案實施落地，保護債權(quán)人整體利益，并誠摯邀請尚未加入整體債權(quán)人支持協(xié)議的境外債權(quán)人盡快加入。

實際上，從去年到今年，出險房企的化債思路也在發(fā)生變化，過去的主要方式是展期，而新一輪債務重組中，削債成為出險房企化債主要方式。

以龍光集團境外債重組方案為例，1月6日，龍光集團發(fā)布了更新后的債務重組方案。根據(jù)最新方案，龍光集團提供給債權(quán)人的選項大致包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)+強制可轉(zhuǎn)債、長期票據(jù)等，其中現(xiàn)金支付削債比例最高達85%，短期票據(jù)組合的削債比例也在六成左右。

有公開資料計算，龍光集團境外債務的未償還本金總額約為80.38億美元，預計留債額約為24.19億美元，削債比例達到七成。而龍光集團去年1月發(fā)布的第一版?zhèn)鶆罩亟M方案顯示，其目標削債額度大約在三成至四成。相比之下，新版方案削債比例大幅提升。

不止龍光集團，目前正在推進或已經(jīng)落地的境外債務重組方案中，削債比例基本均在40%以上，比如融創(chuàng)中國削債比例約45%，旭輝控股目標削債比例約50%。

“展期只是將債務壓力延緩，但由于出險房企銷售普遍更難，資產(chǎn)持續(xù)跌價，僅僅展期并不能從根本上解決債務問題?！币晃幻駹I房企證券部人士表示，削債比債務展期更實際，債轉(zhuǎn)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方案，能夠切實削減債務規(guī)模，降低企業(yè)杠桿。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，更大力度的削減債務規(guī)模有望使得房企改善資產(chǎn)負債表、改善信用表現(xiàn)、提振投資者信心，輕裝上陣，增強可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，在發(fā)展中尋找解決債務危機的辦法，從而促進債權(quán)回收，保護債權(quán)人、投資人利益。

上述證券部人士表示，化債絕非會計手段，而是倒逼房企從“高杠桿囤地”轉(zhuǎn)向“精益化運營”。當前，出險房企境內(nèi)債通過削債展期實現(xiàn)軟著陸，境外債陷入國際資本博弈泥潭。這些房企化債經(jīng)驗也說明，不管是展期還是公開市場削債，都無法根治行業(yè)痼疾。

就拿龍光集團而言，當前所面臨的挑戰(zhàn)還集中于銷售回款持續(xù)性、境外債重組最終表決以及資產(chǎn)質(zhì)量風險。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，龍光集團的銷售額已不足百億元，僅為84.3億元，比2023年的190億元下降了55.63%。銷售額下滑也進一步加劇了回款難度，現(xiàn)金流壓力可想而知。

同時，當下出險房企去化困難導致部分項目資產(chǎn)質(zhì)量下降，可能引發(fā)二次危機。雖然當前不少房企在化債時都取得重要進展，但房企與債權(quán)人的博弈始終存在，最后的結(jié)果如何，只能等待官方公告。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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