珠海斗門區(qū)域樓盤，頗具氣勢(shì)。中房君/攝

作為珠海一直以來的房?jī)r(jià)“洼地”，面對(duì)價(jià)格的持續(xù)下探，斗門樓市正陷入焦灼。

江小亭/發(fā)自珠海

“斗門‘神盤’也繃不住了，半價(jià)賣房”。近段時(shí)間以來，類似消息頻繁出現(xiàn)在珠海市多名房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的宣傳推廣中。

他們所指項(xiàng)目是位于珠海市斗門尖峰南片區(qū)的世榮尚觀，該盤定位斗門高檔型小區(qū)，早前市場(chǎng)高峰期時(shí)價(jià)格曾去到1.9萬元~2萬元/平方米，目前項(xiàng)目推出的一批工抵房，均價(jià)1萬~1.1萬元/平方米，最低僅9000多元/平方米。

“9字頭”即可拿下，加上高品質(zhì)、大品牌交標(biāo)，以及開發(fā)商世榮在斗門尖峰南的行業(yè)地位，據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，一時(shí)間吸引不少客戶關(guān)注。

實(shí)際上，不僅世榮尚觀，近期斗門區(qū)域價(jià)格上“繃不住”的項(xiàng)目并不少見，甚至個(gè)別盤已跌至“7字頭”“8字頭”。

作為珠海一直以來的房?jī)r(jià)“洼地”，面對(duì)價(jià)格的持續(xù)下探，斗門樓市正陷入焦灼。

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降價(jià)銷售

珠海斗門區(qū)域樓盤價(jià)格的“內(nèi)卷”仍在蔓延，除尖峰南片區(qū)，又尤以湖心路及湖心新城一帶最為激烈。

比如時(shí)代都薈大境，釋放的“工抵房”單價(jià)已低至“7字頭”起，且還限時(shí)送車位使用權(quán)。以一套建筑面積約105平方米戶型為例，總價(jià)僅需83萬元，相當(dāng)于首付12萬元，月供3000元左右即可買入。

同區(qū)域的中鐵建未來城、萬威森林園二期也曾陸續(xù)推出有低于每平方米萬元的特惠房或工抵房，另外一些項(xiàng)目單價(jià)雖未跌破每平方米萬元，但也在1.1萬元/平方米以下徘徊。

位居珠海香洲、斗門、金灣三區(qū)交界地帶的湖心路，一度被稱為是珠海西部崛起的第一站，早前憑借高規(guī)劃占位，區(qū)域房?jī)r(jià)一度飆升至最高“2字頭”，并吸引大量投資客與房企進(jìn)駐。

如今跌破每平方米萬元的價(jià)格正迫使斗門樓市再度以低價(jià)出圈，并隨之帶來類似板塊是否存在過度炒作而實(shí)際價(jià)值有限，抑或預(yù)算有限買斗門不如買中山等相關(guān)爭(zhēng)論。

事實(shí)上，就中房君近期于斗門實(shí)探來看，拋開這批更具噱頭的極低價(jià)項(xiàng)目，新房市場(chǎng)整體相較高位雖下調(diào)明顯，但目前在售普遍仍保持在每平方米萬元以上。

珠海的湖心片區(qū)與尖峰南片區(qū)整體價(jià)位相對(duì)更高，板塊一些綜合品質(zhì)較高品的項(xiàng)目諸如五洲家園、華發(fā)家和城等均價(jià)去到1.5萬元/平方米以上；白蕉、井岸則在1萬元/平方米左右；另外一些諸如乾務(wù)、富山等較為偏遠(yuǎn)板塊價(jià)格會(huì)更低一些。

“以前市場(chǎng)好的時(shí)候，基本上都可以賣到1.8萬~1.9萬元/平方米，部分高的甚至去到‘2字頭’，目前整個(gè)湖心新城的新盤價(jià)格區(qū)間大概在1萬~1.6萬元/平方米，價(jià)差會(huì)比較大，我們當(dāng)前在售是1.1萬~1.3萬元/平方米，屬于中間水平?！敝楹：慕鹈瘣傢?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問表示。

在五洲家園的工作人員看來，對(duì)于市場(chǎng)一些降幅比較大的項(xiàng)目，并不能代表當(dāng)前斗門樓市全貌，“開發(fā)商自身策略到產(chǎn)品與配套的呈現(xiàn)，都會(huì)影響并反映到價(jià)格上。”該工作人員表示。

據(jù)中房君進(jìn)一步了解，經(jīng)過一輪全面下調(diào)后，目前珠海斗門仍借超低價(jià)出圈的項(xiàng)目主要集中在工抵房源或是部分尾盤、“天地樓層”等，以老盤為主。

“有些項(xiàng)目屬于企業(yè)賣完就直接撤出珠海，后面沒有新盤，加上貨量也不多所以全力清庫存；還有個(gè)別可能是產(chǎn)品在市場(chǎng)口碑比較一般，甚至中途還出現(xiàn)過停工、質(zhì)量維權(quán)等風(fēng)波，爭(zhēng)議性較大，本身就賣不上價(jià)格；此外，不排除也有一些企業(yè)受自身經(jīng)營壓力影響等調(diào)低價(jià)格?！敝楹６烽T一市場(chǎng)人士對(duì)中房君表示。

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去化周期長達(dá)27個(gè)月

珠海斗門樓市呈現(xiàn)出的問題還主要表現(xiàn)在過大庫存量。

來自珠海世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，珠海全市庫存面積492.34萬平方米，其中斗門為庫存“重災(zāi)區(qū)”，在售庫存項(xiàng)目11972套，面積131.66萬平方米。以現(xiàn)階段的月均去化速度計(jì)算，去化周期長達(dá)27個(gè)月。

不止存量項(xiàng)目在售多，區(qū)域潛在供應(yīng)亦可觀。繼龍湖·天瀾、澳威廣場(chǎng)等入市，目前一些新地塊項(xiàng)目也在相繼開工。

在湖心新城，大橫琴“琴湖大城”項(xiàng)目2號(hào)地塊主體工程已全面施工，14號(hào)地塊也已進(jìn)行到樁基礎(chǔ)施工，現(xiàn)場(chǎng)多臺(tái)打樁機(jī)正同步作業(yè)。

在建中的琴湖大城14號(hào)地塊。中房君/攝

琴湖大城是大橫琴集團(tuán)于湖心新城片區(qū)投資打造的超級(jí)人居大城，總占地面積去到約42萬平方米，配合“公園城市”開發(fā)理念與相應(yīng)的一些配套，后續(xù)待項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，將成為板塊新房市場(chǎng)一強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

此外，于湖心路一側(cè)，大橫琴的斗門首發(fā)項(xiàng)目——琴湖學(xué)苑進(jìn)展更迅速，入市在即。作為新規(guī)后產(chǎn)品，琴湖學(xué)苑的產(chǎn)品特色鮮明，除實(shí)用率超100%，層高也做到3.15~3.3米。

大橫琴系列動(dòng)作外，據(jù)中房君從官方平臺(tái)獲悉，目前斗門還有包括星河湖山春曉花園三期、東方威尼斯二期2區(qū)、廣銀畔山林語花園一期，及世榮暻觀花園一二標(biāo)段等共20個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均處建設(shè)狀態(tài)。

不僅如此，2025年珠海首批集中拍地還在由斗門“貢獻(xiàn)”。2月15日，珠海市公共資源交易中心一次性上架了2宗宅地，均位于斗門湖心新城，鄰近大橫琴地塊。

根據(jù)出讓要求，2宗地塊皆支持每戶設(shè)置9平方米平臺(tái)不計(jì)容，高度不小于兩層層高。參考去年珠海發(fā)布的有關(guān)加快發(fā)展“智慧住宅”行動(dòng)方案，即兩地塊都可利用挑高、錯(cuò)層、外挑式大陽臺(tái)集中打造“戶屬空中花園”，即當(dāng)前市場(chǎng)熱度較高的“第四代住宅”。

近期即將正式開放的華發(fā)·珠海灣，作為珠海首個(gè)“第四代住宅”便有類似設(shè)計(jì)。

華發(fā)·珠海灣項(xiàng)目。中房君/攝

值得一提的是，早于掛地前，珠海市自然資源局才公示了首批計(jì)劃收儲(chǔ)的14宗地，其中涉及湖心新城6宗，均屬大橫琴集團(tuán)所有。

一面收儲(chǔ)一面掛地的背后，有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士對(duì)中房君提到，或與有關(guān)企業(yè)的布局策略以及區(qū)域下一步產(chǎn)品形態(tài)的迭代有關(guān)。

就近期即將出讓的兩宗宅地來看，不僅支撐“智慧住宅”建設(shè)，1.31的容積率同樣也是當(dāng)下片區(qū)最低，有望給區(qū)域帶來更豐富形態(tài)產(chǎn)品，同時(shí)其中一宗早前曾掛牌但未能出讓地塊，本次重新上線亦在起拍價(jià)上做了讓步。

僅供需關(guān)系角度看，珠海斗門目前及接下來都將處于供應(yīng)高壓中，區(qū)域新老項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲難度大，且隨著接下來更多新規(guī)、低密項(xiàng)目入市，后續(xù)產(chǎn)品內(nèi)卷還將愈演愈烈，不排除一些產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱項(xiàng)目或面臨進(jìn)一步去化與價(jià)格下行壓力。

盡管庫存較大，但斗門區(qū)域長期以來都是珠海成交大戶，長期穩(wěn)居全市各區(qū)前列。

根據(jù)珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年斗門區(qū)網(wǎng)簽量去到6341套，居全市第一；2024年珠海一手住宅網(wǎng)簽TOP50項(xiàng)目中，斗門便有19盤在列，數(shù)量遙遙領(lǐng)先，其中華發(fā)又一城、星河湖山春曉、湖心金茂悅、五洲花園等項(xiàng)目成交出色。

另外，目前珠海中心站（鶴洲）樞紐站城一體工程已啟動(dòng)建設(shè)，根據(jù)規(guī)劃，未來將接入珠肇高鐵、廣珠澳高鐵、深珠高鐵、東南沿海高鐵4條高鐵，及珠斗城際、珠中西線城際2條城際軌道，與城市軌道交通3號(hào)線、10號(hào)線，也將利好區(qū)域。

此外，從斗門大橫琴5.0產(chǎn)業(yè)新空間，到接連于湖心新城拿下十幾宗住宅用地開發(fā)項(xiàng)目，以及去年7月份競(jìng)得世榮兆業(yè)實(shí)控權(quán)，珠海頭部國企大橫琴的向“西”發(fā)展，布局斗門步調(diào)明顯，也還在給區(qū)域帶來積極信號(hào)，有望帶動(dòng)板塊整體面貌進(jìn)一步發(fā)展。

不過，無論是配套兌現(xiàn)仍需的時(shí)間，還是庫存高壓下與房地產(chǎn)新周期中產(chǎn)品迭代的漫長陣痛，留給珠海斗門的或更多還是時(shí)間問題。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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