灣區(qū)金融城實景圖。畢思懿/攝

價格連降、維權(quán)頻發(fā)，始終是繞不開的問題。

畢思懿/發(fā)自廣州

廣州南沙橫瀝島迎來新一輪降價潮。

“直降3000元/平方米，灣區(qū)金融城本周工抵房特惠！” 近日，這則消息迅速在中介經(jīng)紀(jì)人的朋友圈傳開。

“每套至少優(yōu)惠30萬元，單價僅2.2萬~2.4萬元/平方米?！?一位中介經(jīng)紀(jì)人透露，這次灣區(qū)金融城推90~138平方米三房四房，優(yōu)惠幅度大，且為現(xiàn)樓即買即收樓。

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三個月價格兩次探底

事實上，灣區(qū)金融城的售價在去年底已降至2.5萬元/平方米，憑借近地鐵優(yōu)勢，一度被視為橫瀝島的高性價比項目。然而，僅隔三個月，工抵房再度刷新底價，背后原因何在？

一位業(yè)內(nèi)人士分析，灣區(qū)金融城去年成交金額位列南沙前五，去化表現(xiàn)尚可。此輪降價，可能是開發(fā)商加快回款的策略，以價換量，加速資金回籠

另一方面，產(chǎn)品迭代速度極快，市場競爭加劇也施加了壓力。例如，招商林嶼境最高使用率突破140%，首批150套房源迅速售罄。此外，今年南沙將有多個新盤入市，市場內(nèi)卷加劇，灣區(qū)金融城不得不進(jìn)一步降價去庫存。

灣區(qū)金融城的開發(fā)商——中能建城市投資發(fā)展有限公司，前身為中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，曾在廣州開發(fā)的項目包括荔灣區(qū)廣鋼新城的葛洲壩廣州紫郡府、葛洲壩保利曼城。

2021年，中國能建集團(tuán)對葛洲壩進(jìn)行重大戰(zhàn)略調(diào)整，通過換股吸收合并，葛洲壩逐步被中能建取代。2022年，葛洲壩地產(chǎn)正式更名為“中能建城市投資發(fā)展有限公司”，簡稱能建城發(fā)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年能建城發(fā)銷售額為189.8億元，同比2023年的244億元下降22.2%。今年2月，公司召開營銷誓師大會，提出“確?，F(xiàn)金流安全，全員支撐銷售回款”，并聚焦“新開籌備、持銷破局、滯重尾盤”三個維度，優(yōu)化營銷、前策產(chǎn)品及費用管控。

但現(xiàn)實遠(yuǎn)比口號殘酷。

據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，灣區(qū)金融城已售1771套，未售362套，去化率83%，在橫瀝島項目中尚屬不錯。然而，價格連降、維權(quán)頻發(fā)，始終是繞不開的問題。

回溯2021年底，橫瀝島樓市炙手可熱，受“限價”政策影響，彼時，灣區(qū)金融城不論樓層朝向，一口價3.6萬元/平方米，吸引大量天河、海珠通勤族和各地投資客，半小時地鐵直達(dá)珠江新城，讓這里一度成為市場寵兒。

但誰能想到，那竟是巔峰。

隨著樓市調(diào)整、投資客退潮，橫瀝島新盤供應(yīng)不斷加碼，灣區(qū)金融城價格一路走低。2014年初，項目價格正式跌破“3”字頭，熱門盤終究難逃價格戰(zhàn)。

降價的另一面，是業(yè)主們的“苦不堪言”。

從2023年底開始，灣區(qū)金融城的交付問題就接連曝出——施工質(zhì)量參差、公區(qū)配套縮水、外部道路建設(shè)遲緩……部分業(yè)主遲遲不愿簽收，開發(fā)商在一輪輪整改中“補(bǔ)漏洞”，但交付品質(zhì)仍難達(dá)預(yù)期。

與此同時，橫瀝島整體配套兌現(xiàn)緩慢，自住需求疲軟。據(jù)貝殼APP數(shù)據(jù)，灣區(qū)金融城掛牌出租房源近250套，業(yè)主陷入“租不出、賣不掉” 的窘境。

教育配套更是“雪上加霜”。近日，有傳聞稱橫瀝島首所在建的48班小學(xué)或?qū)⒁虢鹇⌒W(xué)，而非業(yè)主期待的“名?！?，輿論迅速發(fā)酵。盡管官方尚未明確表態(tài)，但市場情緒已被點燃，早期高價入場者面臨深度套牢和配套落空的雙重打擊。

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去化困局的“焦灼”

相比灣區(qū)金融城的降價清貨，能建城發(fā)在廣州的另一項目——天河麓譽府，處境更為艱難。

天河麓譽府沙盤。畢思懿/攝

2023年9月，能建城發(fā)聯(lián)合體斥資約43億元拿下天河智慧城核心區(qū)廣汕二路地塊，折合樓面價2.9萬元/平方米，并打造成天河麓譽府。

2024年7月，項目正式開盤，80平方米三房360萬元起，創(chuàng)下天河房價新低。但銷售遇冷，國慶期間降至330萬元起，如今部分特價單位已跌至310多萬元，單價失守“4”字頭。

天河麓譽府的規(guī)模并不小，項目建面約21萬平方米，共14棟住宅，總戶數(shù)1300余套。然而，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，開盤大半年，在可預(yù)售的房源中，網(wǎng)簽僅72套，未售270套，去化率僅21%。按當(dāng)前節(jié)奏推算，43億元地價的項目，僅賣出約3億元貨值，至少還需10年才能回本

一位天河區(qū)樓盤操盤手表示，目前天河樓盤分化嚴(yán)重，一些剛改盤雖然掛著“天河”名頭，但周邊環(huán)境仍是城鄉(xiāng)結(jié)合部，配套薄弱，缺乏名校資源。單靠“天河”二字，難以吸引更多購房者。

眼下，天河麓譽府正腹背受敵。

從價格上來看，供應(yīng)量充足的老黃埔樓盤價格更加親民。例如保利中央公館、中建海絲城、中建未來方舟等項目，300萬元以下就能找到合適選擇，其中中建海絲城的最低門檻僅為250多萬元。

“雖然‘能天河，不黃埔’的說法流行，但老黃埔大多是舊改大盤，未來城市界面、配套提升空間更大，部分項目還引入九年一貫制名校?！鄙鲜霾俦P手分析，對比之下，天河麓譽府性價比明顯不足。

更棘手的是，天河麓譽府即將迎來強(qiáng)勁對手。同屬天河智慧城板塊的珠江天河都薈即將入市，該項目是天河區(qū)首個超新規(guī)產(chǎn)品，產(chǎn)品力領(lǐng)先一代，戶型使用率更高，起步面積僅72平方米，總價更具競爭力。

可見，市場的壓力不容忽視，灣區(qū)金融城與天河麓譽府仍在價格戰(zhàn)和去化困境中掙扎，能建城發(fā)的下一步棋，仍然充滿未知數(shù)。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：畢思懿

審讀：戴士潮

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