上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰

在對今年工作的總體要求中寫到穩(wěn)住樓市股市，同時(shí)也是要求各地政府都要把樓市股市的穩(wěn)定當(dāng)做今年最為重要的工作任務(wù)之一來重視和落實(shí)。

中房報(bào)記者 苗野丨兩會報(bào)道

“信心、決心”，是陳杰在這次采訪中提到的最多的“關(guān)鍵詞”。

他說，“政府工作報(bào)告不僅展示了穩(wěn)住樓市的決心，也指出了房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向所在和路徑所依，有力增強(qiáng)了各界對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的信心。”

陳杰，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授。他告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，3月5日自己全程認(rèn)真聆聽了李強(qiáng)總理作的政府工作報(bào)告，報(bào)告里的國計(jì)民生，讓他深受鼓舞、倍感振奮。

他進(jìn)一步提到，政府工作報(bào)告用了240字的大篇幅給出了持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的施策方略，并首次提到要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，推動建設(shè)安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”，指明了未來房地產(chǎn)發(fā)展仍然還有十分廣闊空間。

“樓市股市的穩(wěn)定直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定，穩(wěn)住樓市股市是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的基石，是穩(wěn)預(yù)期、激活力、擴(kuò)內(nèi)需的前提，也是推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)。”陳杰說。

今年政府工作報(bào)告中“穩(wěn)住樓市股市”的重要表述和“持續(xù)用力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的詳細(xì)指導(dǎo)，充分展示政府會繼續(xù)加碼穩(wěn)住樓市的決心，不僅有力加快樓市筑底回升，構(gòu)建推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式也會在年內(nèi)取得重要新突破。

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政府工作報(bào)告展示了穩(wěn)住樓市的決心

中國房地產(chǎn)報(bào)：聽完今年的政府工作報(bào)告您有什么感觸？

陳杰：今年的政府工作報(bào)告首先對2024年房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的各項(xiàng)努力工作及產(chǎn)生的效果給予了積極肯定。

比如，將下調(diào)住房貸款利率和首付比例、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)水平、扎實(shí)推進(jìn)保交房工作都列入了2024年工作回顧第一個要點(diǎn)“因時(shí)因勢加強(qiáng)和創(chuàng)新宏觀調(diào)控， 推動經(jīng)濟(jì)回升向好”的重要組成部分，充分肯定了穩(wěn)樓市工作中政策出臺及政策創(chuàng)新的及時(shí)性和效果性。

同時(shí)，政府工作報(bào)告也直面當(dāng)前很多城市的房地產(chǎn)市場仍然還面臨筑底不穩(wěn)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，如在今年工作的總體要求中就明確要求“穩(wěn)住樓市股市”，又在第六項(xiàng)工作“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”中，重申2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議所要求的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)了對穩(wěn)樓市工作的高度重視和對市場形勢的清醒認(rèn)識。

政府工作報(bào)告不僅展示了穩(wěn)住樓市的決心，也指出了房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向所在和路徑所依，有力增強(qiáng)了各界對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的信心，并首次提到要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，推動建設(shè)安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”，這些表述將有力消除對中國房地產(chǎn)市場的非理性認(rèn)識，不僅提振預(yù)期和促進(jìn)筑底回升，還將促進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構(gòu)建。

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年政府工作報(bào)告將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，這是歷史上的第一次，背后體現(xiàn)了什么樣的信號？

陳杰：樓市股市的穩(wěn)定直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定，穩(wěn)住樓市股市是統(tǒng)籌發(fā)展和安全的基石，是穩(wěn)預(yù)期、激活力、擴(kuò)內(nèi)需的前提，也是推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)。

當(dāng)前，我國樓市股市確實(shí)還存在一些不穩(wěn)定因素，尤其在國際外部錯綜復(fù)雜的環(huán)境下，不確定性因素很多。在復(fù)雜多變的環(huán)境中穩(wěn)住樓市股市，不僅要保障完成今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，還要為“十五五”規(guī)劃開局奠定良好基礎(chǔ)，鞏固社會各界對經(jīng)濟(jì)中長期持續(xù)向好和實(shí)現(xiàn)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展的信心，具有很高的政策施策挑戰(zhàn)，需要全局關(guān)注、協(xié)同發(fā)力、久久為功。

為此，政府工作報(bào)告在對今年工作的總體要求中就寫到了穩(wěn)住樓市股市的要求，體現(xiàn)了正視問題的自信、不回避不遮掩的坦蕩和迎難而上的勇氣。

在總體要求中，”穩(wěn)住樓市股市”的表述，與“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊”前后直接相連，可以看作是向國際國內(nèi)資本市場鮮明表明了中國政府將不懼各種風(fēng)險(xiǎn)沖擊、堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線的強(qiáng)大決心，也是向社會各界展示了一定能達(dá)成目標(biāo)的信心。這個動作本身可以理解為政府預(yù)期管理手段的一種升級。

在對今年工作的總體要求中寫到穩(wěn)住樓市股市，同時(shí)也是要求各級政府都要把樓市股市的穩(wěn)定當(dāng)做今年最為重要的工作任務(wù)之一來重視和落實(shí)，同時(shí)又要與其他方面的各項(xiàng)工作有機(jī)結(jié)合，而不是相互脫節(jié)，孤立地去穩(wěn)住樓市股市。

比如，今年工作總體要求的第一要點(diǎn)“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”、第二要點(diǎn)“實(shí)施適度寬松的貨幣政策”、第三要點(diǎn)“強(qiáng)化宏觀政策民生導(dǎo)向”、第四要點(diǎn)“打好政策‘組合拳’”，都與穩(wěn)住樓市股市有關(guān)，都是穩(wěn)住樓市股市的主要路徑和重要保障。同時(shí)，穩(wěn)住樓市股市也能為落實(shí)這幾個要點(diǎn)打下良好基礎(chǔ)，提供更好的政策發(fā)揮空間。這幾個要點(diǎn)是相輔相成的一個有機(jī)整體，要融會貫通來領(lǐng)悟，才能做好今年的工作。

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收儲要考慮各地差異性

先定用途再定收購方案

中國房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。”對于收儲工作的再強(qiáng)調(diào)，您怎么看？

陳杰：穩(wěn)住樓市的基本立足點(diǎn)是盡快恢復(fù)房地產(chǎn)的供需平衡。供需平衡的修復(fù)，需要從供需兩方面著眼，簡單說，就是減供增需?？陀^說，當(dāng)前我國不少城市還是存在商品房供大于需的去庫存壓力，如果依賴市場自身修復(fù)，等待市場需求尤其居民需求復(fù)蘇反彈，那庫存去化壓力周期會比較長。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，漫長的房地產(chǎn)市場供求再平衡過程，會給經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來很多難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)沖擊。

收儲存量商品房，一方面是增需，另一方面是減供，可以大大縮短房地產(chǎn)市場再平衡過程。盤活存量用地和商辦用房在內(nèi)的存量房屋，既是穩(wěn)住樓市的重要組成部分，又可以與政府工作報(bào)告提到的“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)方式”、“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)”相結(jié)合，提高城市土地與房地產(chǎn)資源的配置效率，釋放城市增長潛力。

各地房地產(chǎn)市場情況差別很大，盤活存量土地與房屋、收儲存量商品房，要考慮各地的差異性，既要考慮完成當(dāng)下的任務(wù)需求，也要考慮長期影響，不對房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

我建議，盤活和收儲存量土地與商品房的工作，不能簡單“一刀切“，要在中央基本要求的指導(dǎo)下，城市政府積極充分利用收儲專項(xiàng)債等政策支持的同時(shí)，承擔(dān)更大主體責(zé)任，具有更大自主權(quán)，產(chǎn)生更多因地制宜的創(chuàng)新性與原則性兼顧的辦法。原則上，應(yīng)先定用途再定收購方案，謀定而后行。

中國房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，要“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！蹦J(rèn)為在房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度方面要如何搭建，加快新模式的建立？

陳杰：房地產(chǎn)發(fā)展新模式已經(jīng)在進(jìn)行中。2024年12月末的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在部署推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展模式時(shí)候著重談了“一個體系、一個機(jī)制、兩個制度、一個監(jiān)管”，其中“一個體系”是住房供應(yīng)體系，“一個機(jī)制”是要素聯(lián)動機(jī)制，“兩個制度”是商品住房銷售制度和房屋全生命周期安全管理制度，“一個監(jiān)管”是房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。

從這五個領(lǐng)域的變化可以窺見房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基本框架，其中居于中心地位的是“一個體系”。2025年，中國住房供應(yīng)體系三個層面的變化值得高度關(guān)注：一是“市場+保障”供應(yīng)體系的深入推進(jìn)，二是“租購并舉”的更深層次進(jìn)展，三是存量消化與增量優(yōu)化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括“持續(xù)推進(jìn)城市更新和加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“行動中老舊住房的升級替換和以舊換新。

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保交房需要拉長“白名單”

中國房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，“拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。”您認(rèn)為，接下來，對于保交房工作應(yīng)重點(diǎn)做好什么？

陳杰：經(jīng)過兩年多的大規(guī)?！氨＝粯恰痹俚健氨＝环俊钡呐?，各地政府在與相關(guān)職能部門的協(xié)同工作中已經(jīng)建立起一套比較成熟和規(guī)范的保交房工作體系，總體上能夠保障已售未交付商品房從復(fù)工、竣工到交付的全流程。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年全國實(shí)現(xiàn)了338萬套保交房工作，其中304萬套來自規(guī)模前50名大型房企。保交房工作從最初的艱難困局到后期的破冰推進(jìn)，離不開房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制這個多部門協(xié)力下產(chǎn)生的重要金融創(chuàng)新。國家金融總局負(fù)責(zé)人最新披露，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制目前審批貸款超過6萬億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套?？梢姡瑳]有基于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有效分離基礎(chǔ)上的巨大規(guī)?！鞍酌麊巍比谫Y保障，保交房工作難以取得目前的成績。

未來保交房一方面仍然需要拉長“白名單”，讓更多符合條件的項(xiàng)目能進(jìn)入“白名單”，包括民營房企的項(xiàng)目也能納入；另一方面要增強(qiáng)對期房購房人的保障，切實(shí)實(shí)現(xiàn)不僅交房還能第一時(shí)間入住并辦理好產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，加快推動期房銷售全面向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，從根源上避免再出現(xiàn)大規(guī)模已售期房難交付帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出，要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，對于好房子建設(shè)您怎么看？

陳杰：今年政府工作報(bào)告首次明確提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、 舒適、綠色、智慧的“好房子”。這既為新時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的使命與目標(biāo)指明了方向，是房地產(chǎn)行業(yè)從“量增”到“質(zhì)優(yōu)”轉(zhuǎn)型發(fā)展的必由之路，可以有效拉動綠色建材、智能家居、智慧物業(yè)等多個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的增值鏈升級，還展示了未來宜居城市、智慧城市、韌性城市建設(shè)的廣闊空間，也讓城鄉(xiāng)居民對美好生活有了更具象化的熱切期盼，將有力激發(fā)人民群眾的奮斗熱情。

民以食為天，以居為先。良好的居住條件是家庭幸福的起點(diǎn)，高質(zhì)量民生福祉的基礎(chǔ)，可以說是人民群眾一切幸福的基點(diǎn)。人人住有宜居，提升人民群眾獲得感、歸屬感和幸福感，具有增進(jìn)城市歸屬感、增強(qiáng)社會凝聚力的強(qiáng)大“錨力”。提高居住質(zhì)量，讓人人享有“好房子”，既是民生問題也是發(fā)展問題。宜居才能樂業(yè)，住在“有溫度”的“好房子”“好小區(qū)”“好社區(qū)”才能保持好體力、養(yǎng)護(hù)好心情、涵養(yǎng)好精神、享受好生活，才有動力和能力創(chuàng)造新知、創(chuàng)新科技、增長社會發(fā)展動能。加快實(shí)現(xiàn)人人享有“好房子”“好社區(qū)”，是新時(shí)代踐行以人民為中心發(fā)展理念建設(shè)“人民城市”的新號角，也是中國式現(xiàn)代化的題中之義。

好房子的建造與供給是一個系統(tǒng)工程，涉及多方主體和多個產(chǎn)業(yè)，需要強(qiáng)化規(guī)范引導(dǎo)，完善標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，建立示范推廣體系。

好房子首先要安全，而且是全生命周期的安全。不少地方在積極探索讓開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與政府職能部門等多方努力協(xié)同形成房屋安全責(zé)任閉環(huán)，優(yōu)秀項(xiàng)目往往配置了智能化房屋安全監(jiān)測體系，線上線下聯(lián)動提升對安全防護(hù)的響應(yīng)速度與效率，并具備防范火災(zāi)、水災(zāi)、地震等災(zāi)害的緊急避險(xiǎn)設(shè)計(jì)。

好房子要居住舒適，就要住的安心、用的放心、維護(hù)省心和體驗(yàn)舒心。不少企業(yè)注意從設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營和維護(hù)各環(huán)節(jié)用心，對硬件軟件精心挑選，如陳曉紅院士所指出，注意“服務(wù)溫度”，讓居者對房屋和小區(qū)“產(chǎn)生情緒共鳴”。

好房子除了要有健康的室內(nèi)環(huán)境，還要有良好的室外生態(tài)環(huán)境，以提高居者的身心健康。不少企業(yè)已經(jīng)主動提升建筑綠色星級標(biāo)準(zhǔn)，加大低碳與健康建材的使用，追求低碳的模塊化裝配式建造，還探索光伏建筑一體化和智能溫控，大大降低能耗，不僅省錢，也促進(jìn)人居與自然的和諧統(tǒng)一。

AI時(shí)代的好房子必須具有智能特征，已經(jīng)有不少示范性的“好房子”“好小區(qū)”，不僅有高科技的智能家居嵌入室內(nèi)，還與智慧物業(yè)、智慧社區(qū)、智慧城市緊密相融。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于2025年的房地產(chǎn)市場您有什么新看法？

陳杰：樓市股市是居民家庭財(cái)富的主要集中地，穩(wěn)住樓市股市，才能居有所安、心有所穩(wěn)，尤其在現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會中，家庭資產(chǎn)價(jià)值的確定性是居民對抗意外沖擊和收入不確定性的重要基礎(chǔ)。

客觀來說，我國不少城市的房價(jià)，在一定歷史時(shí)期中都有過不同程度的虛高，但經(jīng)歷2021年以來的3年多市場深度調(diào)整，大多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)大幅向價(jià)值基本面支撐點(diǎn)回歸。在持續(xù)政策協(xié)同發(fā)力之下，2024年第四季度以來不少城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生諸多積極變化。今年政府工作報(bào)告中“穩(wěn)住樓市股市”的重要表述和“持續(xù)用力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的詳細(xì)指導(dǎo)，充分展示政府會繼續(xù)加碼穩(wěn)住樓市的決心，有力增強(qiáng)各界信心，將不僅有力加快樓市筑底回升，也會推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建在年內(nèi)取得重要新突破。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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